近年、海外投資家は収益性の高い資産クラスとして不動産投資信託（REIT）に注目するようになっています。世界のREIT市場の中でも、日本のREITセクター （通称J-REIT）は特に魅力的な投資先として浮上しています。高い配当利回り、安定した経済、好ましい規制環境を兼ね備えた日本のREIT市場は、長期の収益を生み出す投資を求める海外投資家にとって多くのメリットを提供します。

2025年には、日本の低金利、円安、不動産の堅調なファンダメンタルズ、物流施設やホスピタリティ施設の需要増加など、さまざまな要因がこの傾向を促進しています。この記事では、外国人投資家が日本のREIT市場で積極的に機会を求めている理由と、日本が最も有望な不動産投資先の1つである理由を探ります。

1. 日本の低金利環境：主な推進力

外国人投資家が日本の REIT 市場に注目している主な理由の 1 つは、同国が長年にわたり低金利政策を維持していることです。日本銀行 (BOJ) は長年にわたりほぼゼロまたはマイナスの金利を維持しており、借入コストを極めて低く抑えています。

対照的に、多くの西側諸国では金利が上昇しており、資金調達コストの上昇により不動産投資の魅力が低下しています。しかし、日本の金融緩和政策により、REIT は低コストで新規物件の取得資金を調達できるため、米国や欧州の REIT と比較して高い配当を支払うことができます。

安定的かつ予測可能な収入を求める外国人投資家にとって、特に債券利回りが低く、株式市場が不安定な場合には、J-REIT は優れた選択肢となります。

2. 円安により日本のREITへの海外投資が増加

外国人投資家が日本の REIT 市場に参入するもう一つの大きな要因は、日本円の下落です。近年、円は米ドル、ユーロ、その他の主要通貨に対して弱いままであり、日本の資産は海外投資家にとってより安価で魅力的なものとなっています。

外国人投資家が円高の通貨でJ-REITを購入すると、有利な為替レートの恩恵を受け、より少ないコストでより多くの口数を取得できます。さらに、将来的に円高になった場合、投資家は通貨高による追加利益を得ることができます。

高い配当利回りと潜在的な為替差益の組み合わせにより、J-REIT は、為替リスクをヘッジしながらポートフォリオを多様化したい投資家にとって特に魅力的です。

3. 日本の不動産市場の好調な推移

不況に見舞われている一部の世界市場とは異なり、日本の不動産セクターは回復力を維持しており、J-REIT は安全で収益性の高い投資オプションとなっています。日本の不動産業界の特徴は次のとおりです。

• 東京、大阪、名古屋など主要都市で高い稼働率。
• 都市化と事業拡大により、商業用不動産と住宅用不動産に対する需要が高まっています。
• 観光業の増加がホテルやホスピタリティ REIT を支えています。

物流および産業 REIT セグメントは、より多くの倉庫や配送センターを必要とする日本の急成長中の電子商取引産業により特に繁栄しています。一方、ホスピタリティ部門はパンデミック後の力強い回復を経験しており、ホテル REIT の魅力が高まっています。

安定した収益を求める外国人投資家にとって、日本の不動産市場は他の国際市場に比べて変動性が低く、安定した収入源を提供します。

4. 他の世界のREIT市場と比較して高い配当利回り

J-REIT の外国人投資家にとって最大のメリットの 1 つは、高い配当利回りです。日本の REIT は平均して 3.5% から 5.5% の利回りを提供しており、これは米国、欧州、オーストラリアの多くの REIT よりも大幅に高い利回りです。

株式とは異なり、REIT は法律により収益の少なくとも 90% を投資家に分配することが義務付けられているため、受動的収入の確実な源泉となっています。安定した収益を求める外国人投資家にとって、J-REIT は債券、普通預金口座、または他国の低利回り REIT に代わる魅力的な選択肢となります。

さらに、日本の不動産セクターは引き続き好調であるため、J-REITからの配当金は2025年以降も安定し、競争力を維持すると予想されます。

5. 透明性の向上と機関投資

日本は、REIT の規制枠組みとコーポレート ガバナンスを継続的に改善し、市場の透明性を高め、投資家にとってより使いやすいものにしています。東京証券取引所 (TSE) と金融庁 (FSA) は、報告基準を強化し、投資家保護を強化するための措置を導入しました。

その結果、J-REITは個人投資家と機関投資家の両方から信頼を獲得しました。政府系ファンド、年金基金、ヘッジファンドなどの世界的な機関投資家は、日本のREITセクターにさらに多くの資本を割り当て始めており、市場への信頼をさらに強化しています。

外国人投資家にとって、日本のような規制が厳しく透明性の高い市場に投資することは、強力な投資家保護が欠如していることが多い新興市場の REIT に投資するよりも安全性が高まります。

6. 物流およびデータセンターREITの需要増加

電子商取引とデジタル変革の台頭により、日本では物流およびデータセンター REIT の需要が高まっています。国内の主要都市では、Amazon、楽天、地元の物流会社などの企業の牽引により、近代的な倉庫開発が急増しています。

同様に、日本がクラウドコンピューティングインフラやAI主導のサービスを拡大するにつれ、データセンターREITは大きな成長分野になりつつあります。こうした特殊な資産に対する需要が高まる中、外国人投資家は日本の商業用不動産セクターの拡大するチャンスを活用しています。

7. 外国人投資家に対する有利な税制

日本は複数の国と税制優遇措置や二重課税防止協定を結んでおり、外国人投資家はJ-REIT投資にかかる税負担を軽減することができます。

多くの海外投資家にとって、J-REIT への投資は、キャピタルゲイン税、固定資産税、維持費がかなりかかる可能性がある不動産の直接所有に比べて、税制上の優遇措置があります。

さらに、日本は強力な法的枠組みと配当金の本国送金の容易さにより、高利回りの不動産投資を求める外国人にとって、節税効果が高く、投資家に優しい市場となっています。

結論：日本のREIT市場は外国人投資家にとって世界的なホットスポット

外国人投資家が安定した高利回りの資産を求め続ける中、日本の REIT 市場は 2025 年に最も魅力的な投資機会の 1 つとして位置付けられています。

低金利環境、円安、強力な不動産ファンダメンタルズ、高い配当利回りにより、J-REIT は安定性、収益、成長の可能性の優れたバランスを提供します。

さらに、日本の物流、ホスピタリティ、データセンター REIT セクターが拡大するにつれ、外国人投資家はポートフォリオを多様化し、日本の経済的強みを活かす機会が数多く生まれます。

インフレをヘッジし、不労所得を確保し、アジア第2位の経済大国へのエクスポージャーを獲得したい投資家にとって、日本のREIT市場は2025年以降も引き続き主要な投資先です。